怎樣讓開發(fā)商退還買房定金

購房者交定金易，退定金難，這是一直以來在房產(chǎn)交易糾紛中普遍存在的現(xiàn)象。據(jù)了解，有關(guān)部門在受理的商品房投訴中，約有９０％都與“認(rèn)購協(xié)議”中認(rèn)定的“定金”有關(guān)。而在這些糾紛中，有不少購房者都是因為舍不得放棄定金而購房，當(dāng)然，也有購房者由于對定金的法律性質(zhì)認(rèn)識不清、不知如何處理定金糾紛而不得不放棄定金。顯然，這兩種做法都易讓購房者的合法權(quán)益受到侵害。

在銷售過程中，關(guān)于定金的糾紛多為如下情形：在客戶交納定金后主合同簽訂前，由于種種原因客戶反悔而不愿簽訂購房合同；或者開發(fā)商收取定金后，對售房條件等作出改變，客戶難以接受而不能簽訂正式合同；還有就是定金給付后，客戶由于在主合同、補(bǔ)充協(xié)議條款等方面與發(fā)展商出現(xiàn)分歧，雙方都不讓步又難以調(diào)和，致使主合同難以訂立等。

目前市場上許多房產(chǎn)都會采用“內(nèi)部認(rèn)購”的方式進(jìn)行前期的預(yù)訂，而內(nèi)部認(rèn)購都要交付一定的購房定金。許多人在交納定金時，都沒有書面協(xié)議，許多開發(fā)商只是隨便開一張收款收據(jù)給買房人作為收取定金的憑證，并不注明這筆款項的性質(zhì)，也缺少其它約定，一旦發(fā)生糾紛就很難說得清楚。而有的開發(fā)商也用“認(rèn)購協(xié)議”鉆法律空子。

那么買房者怎么做，才會讓開發(fā)商退還買房定金呢？
一、交定金千先看正式合同樣本
在交定金時，要求看正式合同文本，要看已填寫完畢的合同樣本，好是別人簽過的合同，看有無他們的承諾內(nèi)容，如沒有，就是存在開發(fā)商虛假宣傳，這是決定交不交定金的問題。

二、不說不買說修改合同條款
如果交了定金后一定要在定金合同約定時間內(nèi)去看合同(如果去晚了，開發(fā)商就說你違約了，定金就不可能退了)，如合同存在苛刻條款和無原先承諾，決定不要的時候，不要說不要，只說要求修改合同，要求合同內(nèi)容符合自己的要求，開發(fā)商肯定不愿意，這時你就可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”。因雙方就合同條款無法達(dá)成一致，不屬任何一方原因，所以就可以要求退定金了。

這樣做完全符合法律的規(guī)定。如果售樓小姐說自己作不了主，需要請示再答復(fù)時，要求售樓小姐更改簽訂定金合同中簽正式合同日期，以后再來再說。如果售樓小姐即不同意更改也不退定金時，當(dāng)天直接到市消費者協(xié)會投訴，保留來交涉情況證據(jù)，將來一旦訴訟解決，這就是有力證據(jù)，打官司也不怕了。

典型案例與解析
案例1：王先生看中一處在建樓盤，于 2017年3月20日與開發(fā)商簽訂《商品房定購協(xié)議書》，王先生于當(dāng)日向開發(fā)商交付了所約定的定金一萬元，并于協(xié)議書中約定的時間即2017年4月1日至4月10日期間到開發(fā)商處商談購房合同，因雙方就某些合同條款未能達(dá)成一致意見，合同未能簽成。

王先生現(xiàn)要求開發(fā)商退還已交付的定金，遭到開發(fā)商的拒絕，其理由是：1、王先生并未在約定時間與其商談合同，構(gòu)成違約，應(yīng)沒收該筆定金；2、即使認(rèn)可王先生在約定時間與其商談合同，但未能簽成，也構(gòu)成違約，依約也應(yīng)予以沒收。

案例1解析：
我們可以看出，王先生交付給開發(fā)商的一萬元定金從法律性質(zhì)上講是作為其在約定時間與開發(fā)商訂立購房合同的一個擔(dān)保，只要王先生在約定的時間去和開發(fā)商商談具體的購房合同，對于王先生而言，他就已經(jīng)履行了合同義務(wù)，至于雙方因合同條款未能協(xié)商一致導(dǎo)致不能簽訂正式的購房合同，這屬于司法解釋中所說的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，因此開發(fā)商以沒有簽訂購房合同為由不予退還王先生的定金的理由不能成立，王先生可以訴求人民法院要回自己的一萬元定金。

需要說明的是在現(xiàn)實生活中有很多購房者認(rèn)為如果不簽訂購房合同，就表明自己違約也就不能要回定金，因此就違心的與開發(fā)商簽訂了對自己很不利的購房合同，其實這種認(rèn)識是錯誤的。

在此，登尼特法務(wù)部提醒各位購房者，只要你在約定的時間去和開發(fā)商談合同了，你就履行了你在認(rèn)購合同中的合同義務(wù)，這里的定金約束的是你要如約給開發(fā)商一個商談合同的機(jī)會，并不是約束一個購房合同簽訂的結(jié)果。因此一定要澄清認(rèn)識，千萬不能隨便簽訂購房合同，這樣會為自己今后的合法權(quán)益埋下隱患。

正如本案中所舉情形，在現(xiàn)實中也經(jīng)常會有這樣的情況，就是開發(fā)商會否認(rèn)購房者來與其協(xié)商過簽訂購房合同這一事實，據(jù)此來不予退還定金。

對于這個問題，登尼特提醒各位購房者，一定要有證據(jù)意識，因為一旦發(fā)生訴訟，購房者要求退還定金的請求得到支持的前提就是首先得舉證證實自己沒有違約，也就是在約定的時間曾去和開發(fā)商商談過購房合同。

在此，筆者提供以下幾種方案供購房者參考使用：
1、去談購房合同時請公證人員一起去，如果不能談成，請公證人員就談判的事實作公證，這種方案是穩(wěn)妥的，但缺點是成本過高；
2、請兩個以上證人一起去，如果談不成，今后訴訟時可請證人出庭作證，這種方案操作簡便，但有一定的風(fēng)險，這種風(fēng)險體現(xiàn)在對證人的證明效力的認(rèn)定上；
3、自己去談，如果談不成，馬上要求開發(fā)商退還定金，如果開發(fā)商口頭答應(yīng)但又以各種理由推脫的話，應(yīng)要求其寫下保證退還定金的承諾；如果開發(fā)商拒絕寫下承諾，則可以在現(xiàn)場與公證人員聯(lián)系請求到現(xiàn)場作公證，或者可以求助公安機(jī)關(guān)，能爭取一個書面的報案記錄，目的都是在于固定證據(jù)予以證明自己在約定時間去談過購房合同這么一個事實；
4、在定金合同約定的時間內(nèi)以有證據(jù)證明的書面方式（通常的做法是以公證郵寄送達(dá)方式)向開發(fā)商提出合同條款或者修改意見,如果開發(fā)商不答應(yīng)所提合同條款或者修改意見,則要求依法退回定金。
相對而言，第4種方式簡便易行，成本低，效果好，建議可以在實際的糾紛中大力推廣。

案例2：買賣雙方簽訂了《定金協(xié)議》，約定賣方將其名下110平方米的房屋，以64萬元的價格賣給買方。雙方約定定金為5萬元，預(yù)付房款45萬元（含定金），余款待買方取得房產(chǎn)證后5日內(nèi)由貸款銀行直接劃入賣方賬戶。如買方反悔則沒收定金；若賣方反悔則雙倍返還定金。當(dāng)天，賣方把房及有關(guān)資料給買方，買方也將45萬元支付給賣方。

五個月后，賣方書面通知中介公司，請轉(zhuǎn)告買方，《定金協(xié)議》暫緩執(zhí)行，需要買賣雙方另行協(xié)商等。5天后，買方起訴到法院，訴稱賣方因房價上漲而不愿再繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并擅自撬門換鎖不讓買方裝修和入住。請求法院判決雙方的二手房買賣合同繼續(xù)履行，并賠償經(jīng)濟(jì)損失。

案例2解析：
買方認(rèn)為雙方簽訂的合同雖名為《定金協(xié)議》，但內(nèi)容包括了房屋坐落地址、室號、面積等基本狀況、房價款、付款時間及付款方式、房屋交付、產(chǎn)權(quán)過戶等房屋買賣合同所應(yīng)當(dāng)具備的條款，其實質(zhì)是一份買賣合同。雙方履行了合同大部分義務(wù)，自己也支付了70％的房款，房屋也在自己的實際使用中。

賣方則辯稱，雙方所簽署的是《定金協(xié)議》，在上述協(xié)議中約定待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后再簽訂買賣合同。但雙方意見有分歧，至今未簽訂買賣合同，在雙方簽訂《定金協(xié)議》時賣方尚未取得房產(chǎn)證，不具備轉(zhuǎn)讓房屋的法定條件。

法院審理后認(rèn)為，該《定金協(xié)議》雖名稱是定金合同，但此《定金協(xié)議》已基本涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實意圖是簽署買賣合同，只是賣方尚未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，這才冠以定金協(xié)議之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實際履行的內(nèi)容超越了定金合同的范疇，而涉及買賣合同的權(quán)利義務(wù)。遂認(rèn)定該《定金協(xié)議》的性質(zhì)是房屋買賣合同，現(xiàn)賣方取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，該買賣合同當(dāng)屬有效，于是一審判決賣方繼續(xù)交房給買方。

在司法實踐中，看待合同的性質(zhì)不僅要看“名”，更應(yīng)看“實”。從本案中可以看出，名稱雖是定金協(xié)議，但在內(nèi)容上不僅包括了定金數(shù)額、定金支付日期等定金合同的內(nèi)容，還包括了房屋交付、房款支付日期及方式、產(chǎn)權(quán)過戶等買賣合同的相關(guān)內(nèi)容，對此應(yīng)依法認(rèn)定為房屋買賣合同；

此外，《定金協(xié)議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責(zé)任條款，但在合同能夠繼續(xù)履行的情況下，賣方作為違約方無權(quán)主動要求適用該條款，來承擔(dān)較低違約責(zé)任，達(dá)到毀約的目的，而選擇權(quán)無疑應(yīng)給予守約方。

案例3:2017年3月8日，平時并不是很富裕的吳女士決定購買一套價格百萬的房屋。
與開發(fā)商簽訂購房合同時，吳女士不僅傾其所有，而且借遍了親朋好友，才算湊夠了20萬元首付款及稅費（其中包括5萬元定金）?？刹坏桨雮€月，吳女士便接到開發(fā)商通知：根據(jù)新政，首付應(yīng)不低于30%，即最少應(yīng)補(bǔ)交10萬元，同時貸款利率也將提高。

這對經(jīng)濟(jì)承受能力已達(dá)的吳女士來說，不僅根本不可能承受，而且將導(dǎo)致日后生活嚴(yán)重困難。吳女士為此想到解除合同、退還定金及首付款，而開發(fā)商則提出，吳女士解除合同意味著違約，5萬元定金將不予退還。

案例3解析：
通常情況下，如果適當(dāng)增加貸款首付、提高利率，買方仍有條件繼續(xù)履行合同，是不得解除合同的。樓市新政帶來的交易風(fēng)險，不屬于一般性的商業(yè)風(fēng)險，對于購銷雙方來說，都因沒有商量余地而須接受，無條件執(zhí)行。但如果只讓買方承擔(dān)首付提高、利息增加后果，并非公平。

本案也不例外。更何況，費用的增加不僅使吳女士無法正常生活，而且也因無法履行而不能實現(xiàn)合同目的，故其可提出解除合同。同理，對于吳女士已經(jīng)繳納的一并列入房屋首付款中的5萬元定金，開發(fā)商依法也是須無條件退還的。

案例4：葉女士于2016年6月份在江寧某樓盤大幅降價時看中一套商品房，當(dāng)即與開發(fā)商簽訂了《商品房認(rèn)購協(xié)議書》，并按約定交了5萬元的購房定金。但到具體簽訂購房合同時，因?qū)ψ》吭O(shè)計、居住環(huán)境、配套設(shè)施等諸多問題不滿意，葉女士不想買這套房了，隨即向房產(chǎn)商提出了退還定金的要求，但被開發(fā)商拒絕。

開發(fā)商認(rèn)為：《認(rèn)購書》是房地產(chǎn)銷售的慣例。《認(rèn)購書》既賦予購房認(rèn)購權(quán)，也賦予了放棄權(quán)，并非強(qiáng)制購買預(yù)定房。再有，開發(fā)商已按證明單為購房人保留了所選定的房屋，且未變動房價，不存在任何過錯，而購買人未在認(rèn)購書約定的時間內(nèi)與開發(fā)商簽訂合同，屬于購房者違約，根據(jù)約定，放棄購買房屋系購房者單方違約，故無權(quán)要求返還定金，開發(fā)商有權(quán)沒收定金。

案例4解析：《認(rèn)購書》僅表明葉女士有購房意向，而非購房合同。理由有兩點：
1、根據(jù)我國法律有關(guān)規(guī)定，房屋買賣契約，須經(jīng)主管機(jī)關(guān)登記才有效。而《認(rèn)購書》作為一份意向書顯然不需房屋土地部門備案。
2、開發(fā)商在葉女士尚未見到房屋買賣契約、協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議的前提下，即要求其須簽約成功，否則扣除訂金，顯然違背了合同訂立的自愿和公平原則。
案在江寧法院開發(fā)區(qū)法庭經(jīng)審理認(rèn)為：《認(rèn)購書》備注欄雖有按時到指定地點辦理簽約、愈期視為放棄訂購權(quán)、訂金不予退還之條款，但當(dāng)事人葉某在雙方約定期限內(nèi)已多次與房屋銷售人員對購房契約的具體條款進(jìn)行協(xié)商洽談，未達(dá)成購房契約系由于雙方分歧較大。故開發(fā)商在與預(yù)購方未達(dá)成購房契約的前提下，扣留后者的購房預(yù)付款無事實及法律依據(jù)。

后，在法庭主持調(diào)解下，當(dāng)事人葉某也為了能夠盡快取得定金與開發(fā)商達(dá)成調(diào)解協(xié)議，當(dāng)即退還了葉女士預(yù)付的4萬元定金。

其他可以要求開發(fā)商退還購房定金的情形
在買房者簽訂商品房認(rèn)購書后，如果有以下情形的，可主張解除雙方簽訂的認(rèn)購協(xié)議，并要求開發(fā)商退還購房定金。
1、購房者為非當(dāng)?shù)貞艨?，不能提供一年以上社保證明或者納稅憑證的，通常開發(fā)商會私下允諾通過其他途徑為買房者辦理相關(guān)證明，所需費用由購房者提供且沒有正規(guī)發(fā)票，這種情形存在著銀行審批貸款的風(fēng)險，有許多購房者就因此而無法獲得銀行貸款，而開發(fā)商會將這種風(fēng)險由購房者來承擔(dān)，一旦無法獲得銀行貸款就會不斷要求購房者全額支付購房款，否則即會沒收定金或者首期款并要求購房者承擔(dān)違約責(zé)任。

這種情形律師認(rèn)為屬于雙方明知故犯，開發(fā)商惡意誘導(dǎo)購房者，購房者可主張解除解除認(rèn)購協(xié)議，并要求開發(fā)商退還定金。實踐中各級法院也支持本律師的上述代理意見。

2、購房者對小區(qū)周邊環(huán)境了解不夠，開發(fā)商也明知卻不事先主動履行告知義務(wù)，導(dǎo)致簽訂認(rèn)購書并繳納定金后，購房者要求退還定金?？芍鲝堥_發(fā)商未履行合同的附隨義務(wù)，在協(xié)議簽訂中未盡誠信義務(wù)，解除合同，退還定金。

3、簽訂認(rèn)購書后，雙方經(jīng)協(xié)商無法就正式《商品房買賣合同》的主要條款達(dá)成一致，可要求解除認(rèn)購協(xié)議，退回定金。

律師認(rèn)為：認(rèn)購書只是對整個購房合約的基礎(chǔ)性約定，通常只有房屋信息，面積，價格、超過約定時間不簽訂合同定金沒收等條款，對于其他很重要的諸如交房條件、交房時間、違約責(zé)任等待根本沒有約定，

因此只要購房者履行了后期的《商品房買賣合同》的磋商義務(wù)，即可根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若于問題的解釋》第四條的規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致商品房合同無法達(dá)成一致，雙方無法簽訂正式商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)解除商品房認(rèn)購協(xié)議，定金予以退回。此種情形，本律師在辦案實踐中為常見，也為法院經(jīng)常采用。

本文來源：張丹杰律師（云南）、王鑫律師。登尼特法務(wù)部整理編輯，企業(yè)法律顧問服務(wù)律師助理電話：0755-82143697；18925227573.

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