融資通道收窄 房企資金鏈或緊縮

 

2016年樓市的爆發(fā)性開局超出了所有人的預(yù)想，同時，在房企非理性的推動下，土地市場再度創(chuàng)造了歷史。究其原因，便是利好政策下帶來的預(yù)期影響，以及貨幣流動性持續(xù)寬松影響下帶來的低廉融資成本給予了支持空間。

 

對此，業(yè)內(nèi)人士指出，上半年貨幣流動性持續(xù)寬松，但整體市場缺乏可投資產(chǎn)，以至大規(guī)模的資金借道進入房地產(chǎn)市場，地產(chǎn)行業(yè)成為吸收流動性的重要載體。在此背景下，房企獲得了大量資金，負債率大幅提高。而在去資產(chǎn)泡沫的宏觀導(dǎo)向下，房企融資渠道或?qū)⒋蠓照?，房企資金鏈面臨緊縮，高杠桿下的資金風(fēng)險將顯現(xiàn)。

 

熱潮 資金追捧 房企融資規(guī)模飆升

2016年寬松的貨幣政策，給房地產(chǎn)市場帶來了一片生機，市場持續(xù)活躍，庫存明顯下行。在此背景下，房企補庫存意愿增強，催生大量融資訴求，在供需兩旺中，多方資金進入房地產(chǎn)市場。

WIND資訊數(shù)據(jù)顯示，截至8月1日，2016年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債816只，發(fā)債總額7588.12億元，是除金融業(yè)外發(fā)債多的行業(yè)，較上年同期發(fā)債總額1934.73億元同比上漲292。其中，僅7月發(fā)債支數(shù)就達125只。

在發(fā)債規(guī)模飆升的同時，銀行貸款規(guī)模也大幅增加。2016年上半年，上市房企銀行貸款規(guī)模較去年同期大幅增長158，除一月份小幅低于去年同期外，其余月份較去年均有較大增幅。其中，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，個人按揭貸款迅猛攀升，2016年2月至5月，同比增速分別達30.40、46.20、54.70和58.50，而2014年4月至12月連續(xù)同比增幅為負。

在信托業(yè)務(wù)方面，數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，房地產(chǎn)信托成立342只，信托規(guī)模731億元，相比2015年同期，成立數(shù)量下降15.78，但規(guī)模小幅上升5.39。

對此，商品房市場持續(xù)活躍，開發(fā)商在區(qū)域補庫存意愿較強，配合資金成本端處于歷史低位的狀況，房企對于融資需求逐步走強。同時，上半年貨幣政策持續(xù)寬松，而整個市場缺乏可投的資產(chǎn)，導(dǎo)致大規(guī)模的低成本資金借道資產(chǎn)管理公司、基金公司等進入房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)行業(yè)成為吸收流動性的重要載體。

在活躍的融資活動下，房企再度擴大自己的融資形式。據(jù)樂加棟介紹，僅2016年單月，其他債權(quán)融資規(guī)模達307.06億元，同比大幅增長512，創(chuàng)下2014年以來單月債權(quán)融資規(guī)模新高。其中，碧桂園向境內(nèi)合格投資者發(fā)行本金額為48億元和14.11億元的購房尾款應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持證券，募集資金主要用于集團日常營運。此外，首開股份董事會通過注冊發(fā)行資產(chǎn)支持票據(jù)的議案，擬非公開發(fā)行金額不超過12億元、期限不超過10年的資產(chǎn)支持票據(jù)。

 

在資金的追捧下，2016年的土地市場再度爆發(fā)。廣州日聰統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至7月28日，全國住宅土地合計超過10億元的地塊多達257宗；其中，溢價率超過100的“地王”合計128宗，溢價率超過50的更是多達189宗。而在2015年同期，單宗土地超過10億元的只有150宗，其中溢價率超過100的僅5宗，超過50的也只有29宗。這意味著，同比溢價率超過100的土地總數(shù)大幅上漲了24倍。

 

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