房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析的一般步驟

項(xiàng)目的可行性分析是一個(gè)項(xiàng)目決策分析的基礎(chǔ)，并為項(xiàng)目的投資決策分析提供充分的依據(jù)。  當(dāng)我們準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)，一般包括以下幾個(gè)步驟：

1、 開發(fā)項(xiàng)目的選定
項(xiàng)目要圍繞著市場(chǎng)轉(zhuǎn)，市場(chǎng)決定項(xiàng)目，能否通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研充分挖掘市場(chǎng)的需求（包括顯性需求和隱性需求）和把握市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，已成為項(xiàng)目選擇的依據(jù)。在選擇開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，我們首先是對(duì)城市總體規(guī)劃、周邊環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)及走勢(shì)、各類物業(yè)的市場(chǎng)狀況等因素進(jìn)行分析了解。再根據(jù)地塊的自然條件、經(jīng)濟(jì)條件及市場(chǎng)特性等多方面的分析，確定該地塊的開發(fā)用途。

在確定項(xiàng)目所要開發(fā)的物業(yè)類型后，就需對(duì)擬開發(fā)的目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行特定的市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)，進(jìn)一步把握同類物業(yè)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)及走勢(shì)，市場(chǎng)潛力如何，競(jìng)爭(zhēng)性的項(xiàng)目有多少，特點(diǎn)是什么，交易量有多少；市場(chǎng)的容量估計(jì)；通過(guò)分析各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的特點(diǎn)，明確擬開發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也就是我們常說(shuō)的賣點(diǎn)。以此為基礎(chǔ)，對(duì)物業(yè)類型進(jìn)行進(jìn)一步的市場(chǎng)細(xì)分；確定擬開發(fā)項(xiàng)目的具體市場(chǎng)定位及目標(biāo)客戶。

2、 開發(fā)方案的選擇與確定
地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行投資決策時(shí)經(jīng)常會(huì)遇到好方案的比選問(wèn)題，以什么標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)、采用什么方法進(jìn)行比較對(duì)于項(xiàng)目取得良好的投資收益水平是至關(guān)重要的。在根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的客觀分析，確定了擬開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)類型，物業(yè)目標(biāo)客戶后，需要對(duì)目標(biāo)客戶的需求狀況、購(gòu)買行為、購(gòu)買能力等方面進(jìn)行詳細(xì)的分析，按照分析的結(jié)論，結(jié)合項(xiàng)目自身資源條件，構(gòu)思項(xiàng)目建設(shè)方案。是采用高層還是多層，是采取何種建筑風(fēng)格：歐陸風(fēng)情還是南美情調(diào)，現(xiàn)代風(fēng)格或古典情懷等等。在確定項(xiàng)目建設(shè)方案的同時(shí)，根據(jù)地塊的建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定以及市場(chǎng)分析的指標(biāo)，確定項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模（總建筑面積、配套設(shè)施面積、綠化面積、車位數(shù)量等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）和開發(fā)建設(shè)周期。

3、 對(duì)總收入或銷售總額的估計(jì)
這一階段主要的工作是營(yíng)銷策劃及市場(chǎng)推廣方案的擬定。根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，了解市場(chǎng)的供應(yīng)量，租、售價(jià)水平，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì)的分析預(yù)測(cè)，綜合考慮市場(chǎng)的心理預(yù)期、擬開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的定價(jià)分析，以及對(duì)銷售周期的客觀預(yù)測(cè)。這樣才可以得到合理的項(xiàng)目銷售收入，估計(jì)出實(shí)現(xiàn)銷售收入的銷售周期。

4、項(xiàng)目開發(fā)總成本的分析
正確的估算項(xiàng)目總投資成本，是進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析的可靠依據(jù)，通常項(xiàng)目的開發(fā)成本主要包括：土地費(fèi)用 、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、開發(fā)商管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)等。

5、財(cái)務(wù)因素分析
主要分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本和收益。經(jīng)濟(jì)分析一般以動(dòng)態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔。主要進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)靜態(tài)收益分析、現(xiàn)金流量分析，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動(dòng)態(tài)投資回收期、靜態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率等指標(biāo)的測(cè)算。以及對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析、風(fēng)險(xiǎn)決策分析等幾方面的分析評(píng)估。

6、項(xiàng)目投資決策
通過(guò)上述市場(chǎng)分析以及經(jīng)濟(jì)分析，在法律可行、市場(chǎng)可行、經(jīng)濟(jì)可行的基礎(chǔ)上，在進(jìn)行項(xiàng)目的投資決策時(shí)，我們還需對(duì)開發(fā)商所擁有的開發(fā)資源進(jìn)行綜合分析，這些資源一般包括開發(fā)商的開發(fā)能力、管理能力、融資能力等因素。眾所周知，擁有足夠的資金是項(xiàng)目完成的前提條件，我們進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、經(jīng)濟(jì)分析等可行性分析都是建立在開發(fā)商能夠通過(guò)不同的方式或者渠道獲得開發(fā)資金的假設(shè)上面的，但是，在實(shí)際操作中，作為房地產(chǎn)開發(fā)資金取得的來(lái)源渠道是很有限的，往往資金因素是取舍一個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵因素。

在各方面條件都比較成熟的情況下，我們需要對(duì)多個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)進(jìn)行評(píng)級(jí)，經(jīng)過(guò)總投資、項(xiàng)目建設(shè)周期、建筑技術(shù)、銷售周期、資金籌措、收益狀況等各因素的比較，從中選擇一個(gè)開發(fā)商的項(xiàng)目及適宜的開發(fā)方式，提出項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，確定市場(chǎng)營(yíng)銷策略、 技術(shù)計(jì)劃、 財(cái)務(wù)計(jì)劃、管理計(jì)劃。正式進(jìn)入項(xiàng)目的實(shí)際操作。

房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資決策是一個(gè)多目標(biāo)、多因素的分析過(guò)程，是對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與收益權(quán)衡的結(jié)果，同時(shí)也是科學(xué)分析與直覺(jué)的綜合考慮。在實(shí)際操作中，不能只看各種理論數(shù)據(jù)、理論指標(biāo)，還要對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行客觀的估計(jì)和預(yù)測(cè)，綜合分析，以得出的可行的投資決策結(jié)論。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析是目標(biāo)管理在房地產(chǎn)行業(yè)的具體體現(xiàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部達(dá)成共識(shí)，統(tǒng)一思想，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，統(tǒng)一步調(diào)，統(tǒng)一行動(dòng)的基礎(chǔ)，是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)發(fā)展，保證企業(yè)獲得持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，是保證項(xiàng)目操作成功的關(guān)鍵。

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