創(chuàng)業(yè)園區(qū)突圍：輕資產(chǎn)出路難覓或借孵化器破題

擯棄“開發(fā)-建設-出售-再開發(fā)”的“重資產(chǎn)”路徑，提高園區(qū)“輕資產(chǎn)”運營服務能力的業(yè)務比重 ，幾乎成為品牌產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商默認的未來發(fā)展模式。

而如何讓“輕資產(chǎn)”模式不只停留在口號上，尋找更多盈利模式，成為行業(yè)思考的命題。

據(jù)我們觀察，建平臺，做服務，設增值，觸金融成為目前園區(qū)運營商轉型“輕資產(chǎn)”的基本做法。而另外一種現(xiàn)象，我們觀察到正可為園區(qū)“輕資產(chǎn)”覓路解題，那就是重拾“孵化器”這只“武器”。

雖然目前孵化器的物理載體在園區(qū)建設中基本是標配(除卻一些專業(yè)廠房或物流地產(chǎn)商)，將孵化業(yè)務重新提振，利用孵化業(yè)務為園區(qū)盈利模式拓路的很少。

眼下，越來越多的園區(qū)方正嘗試重拾孵化業(yè)務，欲借孵化為園區(qū)“輕資產(chǎn)”盈利模式拓路。
以下我們引用來自政府園區(qū)、民營園區(qū)和園區(qū)代運營方的三個例子，來分析他們各自借“孵化器”探路的方式。

中關村海淀園創(chuàng)業(yè)孵化靠房租年入百萬
作為政府型園區(qū),中關村海淀創(chuàng)業(yè)園在2008年就成立了自己的創(chuàng)業(yè)孵化器——金種子創(chuàng)業(yè)谷.據(jù)海淀創(chuàng)業(yè)園主任趙新良介紹，目前他們有五萬平米的物業(yè)空間可用，光依靠房租和服務費的收入一年至少有幾百萬元的利潤。

海淀創(chuàng)業(yè)園的獨特優(yōu)勢在于，其所使用的物業(yè)大廈產(chǎn)權為政府所有，海淀創(chuàng)業(yè)園不需要再支付租賃的費用。園區(qū)為入孵的創(chuàng)業(yè)團隊提供基本的物理場所，也就是工位，收取平均3.21元/天/平米的租金。其孵化區(qū)主要使用中關村發(fā)展大廈、中關村創(chuàng)業(yè)大廈等五塊場地，提供600多個工位。

園區(qū)對入孵企業(yè)有一定的篩選機制，入選之后可以獲得6個月免費的項目預孵化。這些從孵化器畢業(yè)的創(chuàng)業(yè)團隊在正式進入園區(qū)時還可以享受一些辦公用房租金方面的優(yōu)惠。海淀創(chuàng)業(yè)園目前給部分入駐創(chuàng)業(yè)團隊的優(yōu)惠是三年內房租四折。

由于產(chǎn)權為政府所有，海淀創(chuàng)業(yè)園目前使用的五塊場地為政府早年投建，樓宇自身的已經(jīng)免去物業(yè)成本回收的憂慮。此外，海淀創(chuàng)業(yè)園做孵化器還能從上面部門獲得百萬以上的經(jīng)費支持。

在營收平衡之后，海淀創(chuàng)業(yè)園做得更多的是項目投資。海淀創(chuàng)業(yè)園在2008年聯(lián)合幾家專業(yè)機構成立了金種子投資，為每個項目投資50到300萬不等的資金投入，目前已經(jīng)投了7個項目。作為國有企業(yè)和國有資金，海淀創(chuàng)業(yè)園目前遇到的主要問題就是如何退出。對于這點，趙新良有心與民企合作，但國有機制體制的改革創(chuàng)新還需時日，目前這一想法還停留在上報審批階段。

政府型園區(qū)沒閉門造車，海淀創(chuàng)業(yè)園目前拉來了一家新成立的孵化器“創(chuàng)客總部”合作，希望引進更加靈活和市場化的運作機制。創(chuàng)客總部目前提供給創(chuàng)業(yè)者的工位租金是400元/月，其創(chuàng)始人陳榮根認為這已經(jīng)是市面上民營孵化器較低的價格了。

而對于創(chuàng)業(yè)咖啡館，我們發(fā)現(xiàn)基本也成園區(qū)“標配”，海淀創(chuàng)業(yè)園在海淀創(chuàng)業(yè)大廈的一樓設立了一個創(chuàng)業(yè)咖啡館。

恒生科技園布局孵化業(yè)務 引入品牌咖啡館
作為民營的品牌園區(qū)開發(fā)商，恒生科技園也在向“輕資產(chǎn)”轉型，布局孵化器業(yè)務就成為其具體措施之一。

恒生科技園總裁楊萍在參觀完車庫咖啡之后感慨頗深，在成立了一套體系進行創(chuàng)業(yè)孵化的同時，恒生科技園自己的咖啡館也要在近期開門迎客。據(jù)楊萍介紹，恒生科技園目前引進了一家意大利知名咖啡，由恒生科技園入股，三方欲共同打造一家更具創(chuàng)業(yè)氛圍的咖啡館。在楊萍看來，咖啡館類孵化器的盈利渠道不該僅依靠咖啡簡餐和工位出租來盈利，其未來的盈利渠道應該是投資。

恒生科技園目前已有自己的創(chuàng)業(yè)孵化器，其項目來源以江浙為主，主要看好互聯(lián)網(wǎng)領域。而在政策方面，恒生科技園會給予其看中的項目兩到三年的免租期。“也分不同的檔次，有免一年兩年的，或者給房子或者給投資或者給輔導的。”

對于園區(qū)做孵化器，楊萍的想法是：與其去外面招商找企業(yè)，不如在園區(qū)內孵化一些符合自己產(chǎn)業(yè)定位的企業(yè)，并把它養(yǎng)大。

區(qū)別于政府型園區(qū)，民營孵化器要實現(xiàn)盈利和增值，還需要依靠租金支持。楊萍認為，只要覆蓋基本的成本，園區(qū)孵化器還應該保有部分創(chuàng)業(yè)服務平臺的公益性質。之后，園區(qū)方對于項目的投資收益才是日后增值的主要渠道。

“二房東”寶藍也設孵化器 看好其投資收益
不同于政府型和民營園區(qū)，寶藍股份是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域較為特殊的發(fā)展類型。寶藍一直以來“二房東”的身份走在“輕資產(chǎn)”運營的路上。目前，寶藍也不安現(xiàn)狀：想要借助其現(xiàn)有的物業(yè)資源做“投資孵化”的新業(yè)務。用北京順寶藍廷投資有限公司總經(jīng)理李然的描述來講，“如果把寶藍股份的業(yè)務比喻為金字塔，那么塔基為基本物業(yè)租賃，塔中層是園區(qū)運營增值服務本身，塔尖就是投資孵化業(yè)務。”

據(jù)了解，目前寶藍拿出了十萬平米的物業(yè)來做投資孵化的業(yè)務。寶藍自己將成立一個孵化器，園內也配置一個咖啡館。

目前，十萬平米的空間已被百度和騰訊等部分研發(fā)創(chuàng)業(yè)占去了幾千平。李然認為，目前有前景的是互聯(lián)網(wǎng)移動和互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)，特殊材料和大健康領域他們也會考慮投資。

寶藍的優(yōu)勢在于，其本身就是“輕資產(chǎn)”模式，不用受累物業(yè)產(chǎn)權的租售困擾。拿著“別人”的資產(chǎn)做增值本身就是門業(yè)務，這下又將這部分物業(yè)用“孵化”盤活，而入孵的企業(yè)還能享受園區(qū)內本身就配套的法律、人資、財務等服務。寶藍的模式可謂低成本，高產(chǎn)出。

對于孵化器，李然認為，目前大家做孵化器要使用投資手段，而使用便宜的錢進行投資才會得到更大的收益。面對國內近乎百分之十五利息率的“貴錢”，如果能夠使用國外百分之三至四的“便宜錢”，那么拿著部分錢做物業(yè)投資也好，做創(chuàng)業(yè)投資也好，收益相對飽滿。投資收益，這是寶藍做孵化器的市場化觀點，這也將是園區(qū)運營者拓寬盈利渠道的優(yōu)選。

除卻上述幾家，園區(qū)將孵化器和創(chuàng)業(yè)咖啡館搭成“標配”的現(xiàn)場越來越普遍。
“輕資產(chǎn)”的園區(qū)路徑到底該怎么走?借道孵化器是否是長策?市場剛剛試水，成效如何我們還將繼續(xù)觀察關注。

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